Les fjords norvégiens peuvent sembler presque incroyablement vides. Alors, à qui appartiennent toutes ces terres ? Et pourriez-vous simplement acheter un petit terrain et vous construire une cabane ? Comme pour beaucoup de choses en Norvège, ce n’est pas aussi simple.
J'étais debout sur le pont, sentant le vent contre mon visage, quelque part au fond des fjords norvégiens, lorsque j'ai vu quelqu'un se diriger droit vers moi.
« Hé David, j'ai une question. » À ce stade, j’ai assez bien deviné ce qui allait arriver.
Peut-être que dans 50 % des cas, il s’agira d’une variante de la question : « À qui appartient toute cette terre ? » Suivi de près par : « Pourrais-je simplement en acheter et construire une cabane ?
À propos, je devrais probablement expliquer pourquoi de parfaits inconnus me posent des questions sur la propriété foncière norvégienne.
Je travaille comme conférencier sur l'enrichissement des navires de croisière, donnant des conférences sur la Norvège et la Scandinavie sur des navires naviguant dans la région. Cela signifie que je passe beaucoup de temps à discuter avec les visiteurs qui visitent la Norvège pour la première fois.
Et lorsque l'on navigue dans un fjord norvégien, la question terrestre est compréhensible.
Vous pouvez passer des heures à traverser des montagnes, des forêts et de minuscules bandes de rivage avec à peine un bâtiment en vue. Pour quelqu’un arrivant de Grande-Bretagne, des États-Unis ou d’un autre pays densément peuplé, cela peut ressembler à une quantité étonnante de terres inutilisées.
Alors, pourriez-vous en acheter un petit morceau, construire une cabane en bois et vous réveiller chaque matin avec une vue sur le fjord ? Eh bien, peut-être. Mais vous ne pouvez certainement pas simplement choisir votre endroit préféré.
À qui appartiennent toutes ces terres vides ?
La première chose à comprendre est que les terres qui semblent vides ne signifient pas que personne n’en est propriétaire.
Presque tout le paysage que vous voyez depuis un bateau de croisière appartient à quelqu’un. Il peut faire partie d'une exploitation agricole, d'une grande propriété forestière, d'un domaine privé, d'un terrain communal ou d'un terrain domanial.
Les limites d'une propriété ne sont tout simplement pas évidentes lorsque l'on regarde le flanc d'une montagne depuis le milieu d'un fjord. Cela prête parfois à confusion car la Norvège est également célèbre pour le droit de se déplacer, ou allemannsretten.
Le droit de se déplacer donne à chacun une liberté considérable pour marcher, skier et passer du temps sur des terres incultes, quel que soit leur propriétaire. C'est pourquoi vous pouvez parcourir les forêts et les montagnes sans vous soucier constamment de savoir si vous avez traversé la propriété de quelqu'un.
Mais le droit de se déplacer est un droit de accéderpas la propriété. Cela ne vous donne certainement pas le droit de couper quelques arbres, de couler les fondations et de commencer à construire la cabane de vos rêves.
Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Norvège ?
D’une manière générale, être un ressortissant étranger ne vous empêche pas d’acheter une propriété norvégienne.
Le système d'enregistrement foncier norvégien prévoit spécifiquement que les ressortissants étrangers doivent être enregistrés en tant que propriétaires fonciers. Une personne sans numéro d'identité nationale norvégienne peut obtenir un numéro D pour le processus d'enregistrement.
Cependant, cela ne signifie pas que chaque terrain peut être acheté et utilisé comme bon vous semble.
Selon la propriété, la Norvège Konsesjon des règles peuvent entrer en jeu. Lors d'un changement de propriété, l'acheteur doit établir si une concession est requise, si l'achat est exonéré ou si aucune déclaration n'est nécessaire. La municipalité participe à cette détermination.
Les propriétés agricoles peuvent être soumises à d'autres obligations et restrictions.
Cependant, pour le visiteur typique rêvant d'une retraite norvégienne, acheter une cabane existante est généralement une proposition beaucoup plus simple que d'acheter un terrain rural non aménagé avec l'intention d'en construire un.
Et c'est parce que la propriété n'est que le début de l'histoire.
Posséder un terrain ne signifie pas que vous pouvez y construire
C’est probablement la réponse la plus importante à cette question que j’entends sur les bateaux de croisière. Même si vous possédez un terrain, vous n’avez pas automatiquement le droit d’y construire une maison ou une cabane.
Les municipalités norvégiennes disposent de plans détaillés régissant l'utilisation des terres. L'un des plus importants est l'élément d'aménagement du territoire du plan directeur municipal, connu sous le nom de kommuneplanens arealdel.
Le plan divise les terres en différentes utilisations autorisées. De vastes zones rurales de Norvège sont désignées LNFRabréviation désignant l'agriculture, la nature, les loisirs de plein air et l'élevage de rennes.
Dans les zones ordinaires du LNFR, les aménagements sont essentiellement destinés aux bâtiments et aux aménagements nécessaires à l'agriculture ou à l'élevage du renne. Une cabane de vacances privée n'est pas simplement une utilisation supposée autorisée. Les autres aménagements nécessitent généralement un statut de planification pour le permettre, une modification du plan ou une demande réussie d'exemption.
Les municipalités peuvent désigner des zones LNFR spécifiques où le développement d'habitations dispersées ou de maisons de vacances est autorisé. Il existe également, bien entendu, de nombreuses zones spécifiquement prévues pour l'aménagement des cabines.
C'est pourquoi vous verrez parfois des groupes de cabanes sur un versant d'une colline alors qu'un versant voisin apparemment identique reste presque totalement intact.
Ce n’est peut-être pas parce que personne ne veut y construire. La carte de planification pourrait simplement raconter une histoire totalement différente.
Construire à côté du fjord est encore plus difficile
Bien sûr, personne ne me demande s’il est possible de construire une cabane à deux kilomètres à l’intérieur des terres avec vue sur le parking d’un supermarché. Ils ont normalement repéré une petite tache verte juste à côté de l’eau.
Et c’est là qu’une autre règle de planification norvégienne importante entre en scène. Il existe une restriction générale sur le développement à moins de 100 mètres du rivage.
La loi norvégienne sur l'urbanisme et la construction stipule qu'une attention particulière doit être accordée à la nature, aux environnements culturels, aux loisirs de plein air, au paysage et à d'autres intérêts publics dans la zone côtière. Pour commencer, de nouveaux développements ne peuvent pas être entrepris à moins de 100 mètres de la mer.
Il existe des exceptions importantes. Un plan municipal ou de zonage peut établir une ligne de construction différente, et de nombreuses communautés et zones de chalets existantes sont construites à proximité de l'eau.
Il ne s’agit donc pas d’une règle littérale stipulant qu’il ne peut jamais y avoir d’autre bâtiment à moins de 100 mètres d’un fjord norvégien.
Mais cela signifie que le terrain idyllique et non aménagé au bord de l'eau que vous admirez depuis le navire peut être plus difficile à développer précisément parce qu'il se trouve au bord de l'eau.
L'un des objectifs de ces règles est également d'empêcher la privatisation progressive du littoral norvégien.
Même autour des maisons et des chalets existants, le droit d'accès public peut se poursuivre en dehors de la zone privée immédiate autour du bâtiment. Les autorités environnementales norvégiennes notent spécifiquement l'importance de maintenir l'accès du public aux zones côtières.
Et si je veux seulement construire une petite cabane ?
C'est une autre idée tentante. Peut-être que le permis de construire est difficile pour une maison, pourriez-vous penser, mais qu’en est-il d’une très petite cabane ? Malheureusement, il n’existe pas de faille générale en matière de « petite cabine ».
Les règles de construction norvégiennes autorisent la construction de certains petits bâtiments individuels allant jusqu'à 50 mètres carrés sans demande de planification normale, à condition que diverses conditions soient remplies. Mais il y a un piège assez important.
Ces exemptions visent les structures telles que les garages, les remises et les serres situées sur un terrain déjà aménagé. Le bâtiment ne peut pas être utilisé pour vivre ou passer la nuit. Les règles d'urbanisme local s'appliquent également toujours.
En d’autres termes, vous ne pouvez pas acheter au hasard un lopin de forêt au bord d’un fjord, y construire un « hangar » de 25 mètres carrés contenant un lit et une cuisine et crier victoire.
Une véritable cabane destinée à un usage nocturne doit encore s'inscrire dans les règles d'aménagement et de construction applicables au site.
Alors pourquoi y a-t-il de vieilles cabanes partout ?
C'est là que les choses peuvent paraître contradictoires. En naviguant dans un fjord, vous verrez peut-être une petite cabane isolée rouge ou blanche nichée sous une montagne qui semble enfreindre toutes les règles que je viens de décrire.
Parfois, l’explication est simplement l’âge. Un bâtiment peut être antérieur au système de planification actuel ou avoir été construit lorsque des règles différentes s'appliquaient.
D’autres peuvent avoir été initialement liés à l’agriculture, à la pêche ou à une autre utilisation légitime de la terre. Certains bâtiments isolés étaient des fermes saisonnières, des hangars à bateaux ou des bâtiments en activité bien avant que quiconque ne les considère comme des lieux de vacances pittoresques.
Et bien sûr, certaines zones sont spécifiquement désignées pour l’aménagement de cabines. L'existence d'un ancien bâtiment quelque part ne prouve pas qu'aujourd'hui, l'autorisation serait accordée d'en construire un autre à côté.
Le paysage lui-même peut dire non
Il y a un autre facteur qu'il est facile de négliger lorsqu'on admire le paysage norvégien depuis le confort d'un bateau de croisière. Certains de ces terrains apparemment parfaits ne sont tout simplement pas sûrs pour y construire.
Les réglementations norvégiennes en matière de construction contiennent des exigences spécifiques concernant les risques naturels, notamment les chutes de pierres, les éboulements, les glissements de terrain, les avalanches et les glissements de terrain d'argile vive.
Les bâtiments doivent répondre à des normes de sécurité définies en fonction de la probabilité et des conséquences de tels événements. Les réglementations couvrent tout, depuis les chutes de pierres et les avalanches de neige jusqu'aux effondrements majeurs de montagnes et leurs effets secondaires.
Ceci est particulièrement pertinent dans les paysages de fjords aux pentes abruptes. Cette plate-forme herbeuse située sous une montagne spectaculaire pourrait ressembler à un site de cabane idéal vu de l'eau. Un géologue peut avoir une opinion assez différente.
L’achat d’une cabine existante est la voie la plus simple
Donc, si votre rêve est réellement de posséder une cabane dans les fjords norvégiens, la réponse réaliste n'est pas que ce soit impossible, loin de là. La Norvège possède une énorme culture des chalets et les maisons de vacances sont achetées et vendues dans tout le pays.
La solution la plus simple consiste généralement à rechercher une cabane existante ou un terrain à bâtir déjà approuvé pour le développement d'une maison de vacances.
Vous savez alors que la question fondamentale de savoir si une cabane peut exister là-bas a déjà été résolue, même si les rénovations, les extensions, les nouvelles routes d'accès et d'autres modifications peuvent encore nécessiter une approbation.
Vous découvrirez peut-être également que les emplacements les plus prisés ont un prix convenablement norvégien.
Il est peu probable qu’une petite cabane au bord de l’eau avec accès routier, électricité et vue imprenable soit une aubaine oubliée que personne d’autre n’a remarquée.
La cabane romantique du Fjord a un côté pratique
Enfin, il y a autre chose que je souligne occasionnellement lors de ces conversations sur le pont. La vie à distance semble merveilleusement romantique depuis un bateau de croisière, et parfois c'est vraiment le cas.
Mais essayez d'imaginer le même endroit en novembre. Comment y arrivez-vous ? Y a-t-il une route ? Si oui, qui déneige ? S’il n’y a pas de route, avez-vous besoin d’un bateau ? Y a-t-il de l'électricité ? Et l’eau potable ?
La propriété peut-elle être raccordée à un égout public ou auriez-vous besoin d’une solution de traitement des eaux usées privée approuvée ? Quelle est la qualité du signal mobile et de la connexion Internet ? Où est le supermarché le plus proche?
Et même si cette énorme montagne qui domine la cabane constitue une photo incroyable, quelqu'un a-t-il vérifié le risque d'avalanche ou de chute de pierres ?
Aucune de ces choses ne rend la vie en cabine isolée indésirable. Pour de nombreux Norvégiens, s’éloigner des commodités modernes fait partie de l’attrait.
Mais ils contribuent à expliquer pourquoi le paysage apparemment vide de la Norvège ne s'est pas simplement rempli de maisons et de cabanes.
Alors la prochaine fois que vous naviguerez dans un fjord norvégien et que vous repérerez le petit bout de terre parfait, imaginez la cabine.
N’oubliez pas que quelqu’un possède probablement déjà le terrain. La municipalité a déjà une opinion sur l'usage qu'il en fera. Et la montagne pourrait aussi avoir son mot à dire.